Investissement locatif : 6 méthodes pour défiscaliser en 2021

Au-delà de la solidité de la pierre et de l’investissement sûr que représente l’immobilier sur le long terme, le locatif présente un autre avantage immédiat : réduire ses impôts. Il existe différentes méthodes, fléchées par l’État pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier pour développer l’offre de logements dans un marché en tension.

Dispositif Pinel : la prime au neuf dans les grandes métropoles

La loin Pinel est réservée aux investisseurs qui achètent dans le neuf ou l’ancien réhabilité et dans les secteurs les plus tendus, c’est-à-dire les grandes métropoles (Ile-de-France, Lyon, Nantes, Bordeaux, Marseille, Lille, etc.) et les régions attractives. À la clé, une réduction d’impôt de 12% pour une période de location initiale de 6 ans, puis 6% supplémentaires pour une rallonge de 3 ans (18% sur 9 ans) et 3% en plus pour une seconde prolongation de 3 ans. Au total, il est donc possible de bénéficier 21% de déduction fiscale du prix de revient du bien pour un engagement de location de 12 ans.

Outre l’emplacement du logement, d’autres conditions encadrent l’investissement Pinel : location immobilière vide, plafonnement des revenus du locataire. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif a été recentré par la loi de finances pour 2020 sur les bâtiments d’habitation collectifs. La réduction d’impôt est par ailleurs plafonnée à 300 000€ par an pour l’achat du bien et 5500€/m². Le Pinel, successeur d’une longue lignée de dispositifs incitatifs (Scellier, Duflot), est un moyen pour l’État de stimuler la construction neuve pour contrer la pénurie de logements.

A noter : le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, mais les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.

Dispositif Denormandie : rénover les logements des villes moyennes

Le dispositif Denormandie est calqué presque trait pour trait sur le Pinel. La déduction fiscale est la même, mais elle ne s’applique ni aux mêmes biens, ni aux mêmes emplacements. La loi Denormandie concerne en effet l’immobilier ancien avec travaux. La déduction fiscale est conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation devant peser pour au moins 25% du coût total de l’opération, qui comprend le prix d’achat du bien, les frais de notaire ainsi que les frais avancés pour les travaux (rénovation énergétique, murs, sols et plafonds, cuisine et salle de bains, etc.). L’autre axe fort du dispositif, c’est la localisation des biens : il n’est pas question ici des grandes agglomérations, mais plutôt des villes moyennes.

Concrètement, le dispositif Denormandie s’applique aux communes du plan « Action cœur de ville » ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). Des exemples ? Arras, Béthune, Douai ou encore Tourcoing dans les Hauts-de-France. L’État a décliné le dispositif Denormandie pour lutter contre l’habitat insalubre.

Déficit foncier : valoriser la rénovation dans l’ancien

Un investissement locatif contribuera à alléger votre impôt si vous générez du déficit foncier, c’est-à-dire si vos charges sont supérieures à vos recettes. Dans le détail, le déficit foncier signifie que le montant total de vos charges est supérieur à l’ensemble de vos revenus fonciers. Cette situation apparaît lorsque vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location, à condition que celle-ci soit non meublée.

Concrètement, si vos charges dépassent vos recettes et que vous vous trouvez donc en situation de déficit foncier, vous pouvez déduire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers de votre revenu global (votre salaire ou votre pension de retraite notamment), et donc baisser le montant de votre impôt sur le revenu. Néanmoins, gardez en tête que la déduction du déficit foncier est plafonnée : vous pouvez déduire 10 700 euros de déficit foncier par an (15 300€ pour les régimes Cosse ancien et Périssol). De nombreuses charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers : pêle-mêle, il peut s’agir des travaux d’entretien, des primes d’assurance ou encore des frais de gestion et d’administration du bien.

Dispositif Censi-Bouvard : développer les résidences services

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, aussi appelé loi Bouvard, vous pouvez prétendre à une baisse d’impôt si votre investissement locatif dans un bien meublé au sein d’une résidence services. Sont éligibles les biens neufs neufs achevés et achetés en VEFA ou terminé depuis au moins de quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. De même, votre logement doit être situé dans une résidence étudiante, un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapées, délivrant des soins de longue durée à des personnes privées de leur autonomie de vie, ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées. Le logement doit être loué meublé pour une durée de neuf ans au moins, et vous devez disposer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) afin d’avoir droit à la réduction d’impôt. le statut de loueur meublé professionnel vous exclura donc d’office du dispositif. Si vous remplissez l’ensemble de ces prérogatives, vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition sur neuf ans (hors taxe), dans la limite de 300 000 euros d’investissement par année. Pour l’État, le LMNP Censi-Bouvard vise à développer l’offre de résidences services, notamment en anticipation du vieillissement de la population.

Lois Malraux et Monuments historiques : entretenir le patrimoine de prestige

Le dispositif Malraux peut vous aider à réduire votre impôt de façon conséquente en finançant la restauration d’un logement ancien situé dans un secteur spécifique. Dans un quartier faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur approuvé (PSMV), la baisse d’impôt peut être de 22% pour les biens situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou de 30% pour les biens situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Avec un plafond annuel de 400 000 euros de travaux pour quatre années consécutives. Dans un quartier sujet à un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé (PVAP), la déduction fiscale s’élève à 22%. Le bien rénové doit être loué nu pour une durée de neuf ans.
La Loi Monuments historiques peut vous permettre de déduire le coût total des travaux de vos revenus imposables, et ce sans aucune limite de plafond. Cette défiscalisation est réservée aux propriétaires qui acquièrent un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques ou faisant partie du patrimoine national. À noter que plus votre tranche d’imposition sera haute, plus votre réduction d’impôt sera importante.

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