7 choses à savoir sur le garant pour une location

Si vous êtes à la recherche d’un logement à louer, il faut savoir que la majorité des propriétaires (particuliers ou professionnels) demandent au locataire de fournir un garant. Gage de solvabilité, cette caution protège le propriétaire-bailleur des risques d’impayés de loyers.

1. La caution, ce n’est pas obligatoire mais…

Même si la majorité des propriétaires vous demandent un garant pour se protéger des loyers impayés, ce n’est en rien une obligation légale. D’ailleurs, dans certains cas ils ne peuvent pas exiger une caution :

  • si le bailleur est un particulier et qu’il possède déjà une assurance contre les risques locatifs ;
  • si le bailleur est une personne morale et que le logement est loué à un étudiant bénéficiant d’une bourse de l’enseignement supérieur ;
  • si le locataire n’est ni un étudiant, ni un apprenti.

En pratique, la réalité est tout autre. Bien que vous soyez en CDI avec un salaire trois fois plus élevé que le montant du loyer demandé, le propriétaire privilégiera toujours un locataire avec une caution. Et bien que ce ne soit pas obligatoire, posséder un garant fera davantage pencher la balance de votre côté, surtout quand plusieurs potentiels locataires sont en concurrence sur un logement !

2. Un garant peut aussi être une personne morale

Si aucun membre de votre famille ou parmi vos amis ne peut se porter caution pour vous, il est possible que votre garant soit une personne morale. Une association, une entreprise, une banque ou tout autre organisme peut devenir caution. Une personne morale possède les mêmes obligations qu’une personne physique : elle doit pouvoir régler au propriétaire le montant des dettes locatives, si le locataire n’est pas en mesure de payer. Vous pouvez ainsi demander la garantie Visale. Proposée gratuitement par l’État, c’est l’organisme Action Logement qui deviendra votre garant. Toutes les personnes en situation précaire et/ou qui sont âgées de moins de 30 ans sont éligibles à la caution Visale. Sur le site visale.fr, il est possible d’effectuer une demande de simulation. Il vous suffit de soumettre votre dossier avant d’obtenir un visa qui vous servira de garantie face au propriétaire.

3. La liste des justificatifs est encadrée par la loi

Au même titre que le locataire, le garant doit fournir plusieurs justificatifs à glisser dans le dossier de location :

  • un ou des justificatifs d’identité : si le garant est une personne physique, elle devra présenter une pièce d’identité valable avec photo et signature (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire). Pour une personne morale, deux justificatifs sont demandés : un extrait Kbis original de moins de trois mois et un justificatif d’identité du représentant dont le nom est indiqué sur l’extrait Kbis ;
  • un justificatif de domicile (quittances de loyer, factures, assurance, etc.) ;
  • un justificatif d’activité professionnelle : pour un salarié, il faudra présenter un contrat de travail ou si nécessaire, une attestation de l’employeur avec l’intitulé du poste occupé, la rémunération et le type de contrat) ;
  • un ou des justificatifs de ressources suffisantes : le dernier avis d’imposition ou non-imposition, les trois derniers bulletins de salaire ou les deux derniers bilans d’activités, un ou plusieurs justificatifs de versement des indemnités perçus les trois derniers mois).

En revanche, certains documents ne peuvent pas être demandés par le propriétaire, comme votre RIB ou encore votre relevé de comptes pour vérifier votre solvabilité.

4. La caution simple a le bénéfice de la discussion

Deux modèles de cautions existent :

  • La caution simple : si l’acte de cautionnement constitue une caution simple, le bailleur ne peut pas s’adresser directement au garant en cas d’impayés. Il devra d’abord entamer une procédure avec un commandement de payer rédigé par un huissier de justice. Ce document sera ainsi envoyé au locataire par recommandé avec accusé de réception. Si malgré cela la procédure échoue, le bailleur pourra se tourner vers la caution. Avant, le garant aura le bénéfice de discussion, c’est-à-dire qu’il est en position de refuser de régler les impayés, tant que le locataire n’aura pas été inquiété.
  • La caution solidaire : à l’inverse de la caution simple, la caution solidaire permet au bailleur de s’adresser directement au garant, dès les premiers loyers impayés. Le propriétaire peut envoyer un commandement de payer à la caution : il est dispensé de passer par une étape intermédiaire.

5. Un locataire peut bénéficier de plusieurs garants

Lorsque le propriétaire vous fera part de ses conditions, il est possible qu’il vous demande plusieurs garants avant de conclure le contrat de location. Concernant le nombre exact, la loi n’indique pas combien de garants peut exiger le propriétaire, mais il est rare qu’il demande plus de deux cautions. Généralement, les salaires de deux garants suffisent pour régler les dettes locatives. D’autre part, pour un locataire, il est parfois difficile de trouver une caution, alors plusieurs peut devenir une mission impossible… Conséquence pour le bailleur ? Rare sont les candidats à la location qui remplissent cette condition. En revanche, si le propriétaire possède une assurance GRL (garanties des risques locatifs), c’est elle qui se substitue aux garants. Le bailleur ne peut pas vous demander une caution puisque son assurance l’indemnise automatiquement, à hauteur des loyers impayés.

6. Le cautionnement peut être délimité dans le temps

Bien que la caution solidaire puisse être à durée indéterminée, elle peut parfois être limitée dans le temps. Lorsque le cautionnement possède une durée déterminée, celle-ci est précisée de manière directe ou indirecte. Lorsqu’elle est inscrite dans l’acte de cautionnement lui-même, la durée est dite de manière directe. Si en revanche elle est communiquée indirectement, cela signifie que la date de fin du cautionnement est calquée sur la durée du bail et sur son éventuel renouvellement. Lorsque tout est indiqué dans l’acte de cautionnement, le garant n’est pas en mesure de résilier son engagement vis-à-vis du propriétaire. Jusqu’à la date initialement prévue dans le contrat de bail, il est dans l’obligation de régler les dettes locatives. À l’inverse, si rien ne figure sur l’acte, la caution peut mettre fin à son engagement. Seule contrainte : elle devra attendre tout de même l’expiration du bail en cours.

7. La lettre d’engagement du garant peut faire la différence

Hormis les documents obligatoires à glisser dans le dossier de location, il est possible d’ajouter des documents supplémentaires qui rassurent le bailleur sur votre solvabilité. La lettre d’engagement du garant en fait partie. Elle peut être conclue par acte authentique, mais très souvent elle prend la forme d’un acte sous seing privé. Dans le fond, plusieurs éléments doivent être renseignés sur cette lettre, sous peine de nullité :

  • nom du locataire, adresse de l’appartement loué et nom du propriétaire ;
  • les conditions de révision annuelle ;
  • le montant exact du loyer écrit en chiffres et en lettres ;
  • si le garant ne s’engage pas sur la totalité des dettes du locataire, il faudra indiquer la somme maximale du cautionnement ;
  • la nature de l’engagement : choix d’une caution simple ou solidaire ;
  • la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • la mention claire que le garant est conscient de son acte.
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