MaPrimeRénov’ Copro : un vrai coup de boost pour la rénovation énergétique des immeubles

Attribuée initialement aux propriétaires pour la rénovation énergétique de leur résidence principale, MaPrimeRénov’ remplace depuis le 1er janvier 2020 le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides attribuées par l’Anah dans le cadre du dispositif Habiter mieux Agilité. À compter du 1er janvier 2021, elle sera accessible aux copropriétés pour les travaux entrepris dans les parties communes.

MaPrimeRénov’ Copro : une spécificité pour les copropriétés

Les copropriétés ont de quoi se réjouir : l’Etat leur versera désormais une aide unique pour les travaux améliorant la performance énergétique des bâtiments de 35% minimum. À partir du 1er janvier 2021, son montant correspondra à 25% de la quote-part des travaux dans la limite de 3750€ par logement. A cela s’ajoutent des bonus : 500€ par logement pour les sorties de passoire thermique (logements actuellement en étiquette énergie F ou G) ou en récompense du passage en étiquette B ou A (bonus bâtiment basse consommation) par exemple. Un forfait de rénovation globale est également accordé pour encourager les bouquets de travaux ainsi qu’un forfait d’assistance à maitrise d’ouvrage (180€ par logement) pour accompagner les syndicats de copropriétaires dans le montage du dossier de demande et le suivi des travaux sur place. De plus, les copropriétés réputées « fragiles » ou situées dans un quartier en renouvellement urbain, peuvent également prétendre à une aide complémentaire de 3000€ par logement.

Ces aides sont cumulables avec la TVA réduite à 5,5%, les certificats d’économies d’énergie et un éco-prêt copropriété à taux zéro.

Des travaux ciblés

Les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ peuvent concerner :

  • le système de chauffage et de production d’eau chaude (une chaudière à gaz collectif par exemple en remplacement d’une chaudière au fioul);
  • l’installation d’une ventilation (à double ou triple flux);
  • l’isolation (des murs par l’extérieur par exemple);
  • un audit énergétique.

Ils seront obligatoirement effectués par des entreprises labellisées RGE (Reconnue Garante de l’Environnement). Il est conseillé aux syndicats de copropriétaire de faire valider l’éligibilité des travaux par un maître d’œuvre avant de déposer le dossier.

Le vote obligatoire en AG

Les dossiers doivent être déposés à partir du 1er janvier 2021 mais l’état garantit le versement de la prime à tous les projets de rénovation votés entre le 1er octobre 2020 et le 31 décembre 2022. Le conseil syndical et le syndic ont donc intérêt à réduire le temps d’élaboration et de décision quitte à convoquer une assemblée extraordinaire en complément de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Les travaux seront inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue. Avant de formuler la demande sur le site de MaPrimeRénov’, le syndic doit aussi avoir immatriculé l’immeuble au registre des copropriétés.

Pour faire voter un projet de rénovation de cette envergure, il appartient au syndic et au conseil syndical de convaincre le syndicat des copropriétaires du bien-fondé des travaux : plus de confort à moindre coût, donc une baisse des charges au bout du compte!

1.La nouvelle forme du CITE

Avant, les aides aux travaux d’économie d’énergie se partageaient entre l’Anah et le gouvernement. MaPrimeRénov’ est venue apporter de la clarté en proposant un dispositif unique, mais le remplacement a été progressif. Au 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ a fait son apparition pour les ménages aux revenus modestes, tandis que le crédit d’impôt transition énergétique demeurait en place pour les foyers non éligibles. Au 1er janvier 2021, le CITE disparaît définitivement et la condition de ressources disparaît pour MaPrimeRénov’, dont les montants s’adaptent néanmoins en fonction des revenus. Elle s’adresse aussi bien aux propriétaires qu’aux bailleurs, mais aussi – nouveauté – aux copropriétés.

2.La prime finance les travaux de rénovation énergétique globale

MaPrimeRénov’ permet d’engager des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ainsi qu’un audit énergétique. La loi de finance a en effet établi un profil spécifique pour fixer les barèmes de la prime en vue de prendre en charge les travaux réalisés en copropriété.
Le syndicat des copropriétaires dispose d’un simulateur, Simul’Aid€s sur le site du ministère de la transition énergétique, lui permettant de connaître le niveau de l’aide accordée. Elle représente en principe 25% de la quote-part des travaux plafonnée à 15 000€, soit 3750€ par logement.

Conditions à remplir :
> les copropriétés doivent être composées d’au moins 75% de lots d’habitation principale, immatriculés au registre national des copropriétés ;
> les travaux doivent être réalisés par des entreprises RGE (Reconnues garantes de l’environnement) ;
> ils doivent permettre un gain énergétique d’au moins 35%.

3.Les devis réalisés depuis le 1er octobre 2020 sont pris en compte

La date d’entrée en vigueur est le 1er octobre 2020, ce qui signifie que les devis établis depuis cette date ou les travaux déjà commencés peuvent y prétendre, même si le dossier ne peut être déposé qu’à partir du 1er janvier 2021. Il est important cependant de bien vérifier que les travaux sont éligibles à MaPrimeRénov’.

Des bonus sont attribués en complément :
> le bonus sortie de passoires (étiquette énergie F ou G) : 500€ par logement ;
> le bonus bâtiment basse consommation (si l’étiquette passe en B ou A) : 500€ par logement ;
> le forfait rénovation globale : entre 3500 et 7000€ par logement ;
> le forfait assistance à maîtrise d’ouvrage : 180€ par logement.

4.Les travaux dans les parties communes sont éligibles

Seuls certains travaux sont éligibles à MaPrimeRénov’. Les plafonds ont été relevés pour 2021 :
> PAC géothermie : 18 000€
> PAC air/eau : 12 000 €
> Chaudière à granulés ou à bûches : 5000€ ou 16000€
> Chauffage solaire combiné collectif : entre 3000 et 8000€
> Chaudière gaz THPE : 4000€
> Raccordement à un réseau de chaleur : 1800€
> Chauffe-eau thermodynamique : 3500€
> Ventilation double-flux : 6000€
> Dépose cuve fioul : 1250€
> Audit énergétique : 800€
> Isolation murs extérieurs : entre 75 et 100€/m²
> Isolation murs intérieur : entre 20 et 25€/m²
> Isolation plafonds, combles : entre 20 et 25 €/m²
> Isolation toiture/terrasse : entre 75 et 100€/m²
> Isolation parois vitrées : 500€/m²
> Isolation plancher bas : 200€/m²

Par exemple, si une copropriété constituée de 100 logements classés en étiquette F réalise une rénovation globale avec une isolation par l’extérieur et la mise en place d’une ventilation pour un gain énergétique de 38%, elle obtiendra une aide totale de 645 600€ soit par logement la somme de 6456€.

5.MaPrimeRénov’ est cumulable avec d’autres aides

MaPrimeRénov’ peut être cumulée avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les certificats d’économies d’énergie (CEE), la TVA à 5.5%, l’éco-prêt à taux zéro copropriétés. Le projet de souscription à un éco-prêt copropriété n’exclut pas la souscription d’un éco-prêt à titre individuel.

6.Le syndic s’occupe de déposer le dossier de candidature

Le dossier doit être composé de devis réalisés par des professionnels certifiés RGE. Le syndic crée un compte sur le site maprimerenov.gouv.fr et dépose la demande en ligne. Il reçoit immédiatement un accusé de réception. Les travaux peuvent dès lors être engagés, même si la confirmation de l’éligibilité du dossier et du montant de la prime est délivrée sous 15 jours. Une fois les travaux terminés, le syndic envoie les factures sur le compte en ligne.

7.Les travaux sont votés en assemblée générale

Avant de déposer le dossier sur la plateforme, il doit être voté en assemblée générale. La décision est prise au vu de l’ensemble des devis présentés au syndicat de copropriétaires. Deux solutions s’ouvrent au syndicat : le vote d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique. Si l’assemblée se décide pour des travaux planifiés, chacun d’eux fera l’objet d’un vote. Le contrat de performance énergétique quant à lui se déroule différemment. Une entreprise désignée est chargée des travaux et de l’exploitation de manière à garantir le niveau de consommation défini au contrat. En cas d’écart entre la consommation constatée et celle garantie, non seulement elle est tenue d’en améliorer la gestion mais la copropriété est dédommagée.

La règle de majorité est requise. S’agissant des travaux d’économies d’énergie, la loi requiert la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Il reste cependant possible d’organiser un second vote.

Pour mener à bien un projet de rénovation énergétique, il est conseillé de mettre en place en amont une commission énergie composée de quelques copropriétaires pour bien expliquer les bénéfices de tels travaux en termes de réduction de charges, de confort et de valorisation immobilière.

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