Défiscalisation immobilière : quelles spécificités en termes de gestion locative ?

L’investissement locatif est pertinent à plus d’un titre : se constituer un patrimoine immobilier à long terme, bénéficier d’un revenu complémentaire à court ou moyen terme… mais aussi réduire ses impôts immédiatement.

Des dispositifs de défiscalisation immobilière, il en existe plusieurs et tous n’ont pas les mêmes conséquences sur la gestion locative. On vous explique.

Dispositif Pinel : un cahier des charges précis

La possibilité de louer un bien sous la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024, avec des conditions resserrés à compter de 2023. Ce dispositif de défiscalisation offre des avantages intéressants sous respect de plusieurs conditions. Le bien doit être acheté neuf ou faire l’objet d’une réhabilitation complète, et loué dans un secteur en proie à une forte tension locative (région parisienne, grande métropole, zone frontalière, etc.). A la clé, une réduction d’impôt progressive en fonction de la durée de location :

  • 12% du prix de revient pour un engagement de 6 ans ;
  • 18% sur 9 ans de location ;
  • 21% sur 12 ans.

En matière de gestion locative, le dispositif Pinel impose plusieurs critères de sélection sur le profil du locataire :

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9 choses à savoir sur l’état des lieux

L’état des lieux est un passage obligatoire lors d’une location, que le bail porte sur un logement soit vide ou meublé. Afin d’assurer une relation pérenne entre le bailleur et le locataire et démarrer la location dans de bonnes conditions, il est important de bien appréhender cette étape sensible mais déterminante.

1. Il n’y a pas un mais deux états des lieux

La loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, stipule que l’état des lieux est obligatoire pour tous les logements loués qui constituent des résidences principales. Deux états des lieux doivent être réalisés : l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. L’état des lieux d’entrée se déroule généralement au moment de la remise des clés et de la signature du contrat de bail. Celui-ci décrit l’état du logement et de ses différents équipements à l’entrée du locataire. Comme son nom l’indique, l’état des lieux de sortie s’effectue lorsque le locataire restitue les clés du logement et qu’il quitte les lieux en fin de bail.

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La révision du loyer, comment ça marche ?

Le prix de l’immobilier n’est pas figé, il est donc logique que le montant du loyer puisse évoluer. Pour autant, un bailleur peut-il augmenter le loyer au gré à tout moment et sans justification ? La révision du loyer est une procédure encadrée. Si elle n’est pas strictement respectée, le locataire est en droit de contester la révision du loyer.

Quand peut avoir lieu la révision du loyer ?

La révision du loyer peut avoir lieu au moment du renouvellement du bail, au cours du bail et lors de la relocation :

  • Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur est en droit de proposer une augmentation du loyer en cours, notamment s’il est manifestement sous-évalué. Pour revoir le loyer durant le renouvellement du bail, le propriétaire a l’obligation d’adresser sa proposition au locataire au moins six mois avant la fin de la location.
  • Au cours du bail, le loyer doit être révisé une fois par an si une clause du contrat de location le prévoit. Dans le cas contraire, le montant reste le même durant toute la période du bail. Cette révision se déroule à l’initiative du bailleur, ce qui signifie qu’elle n’est pas automatique. Le propriétaire dispose donc d’un an à partir de la date prévue dans le bail pour demander la révision du loyer.
  • Un décret valable jusqu’au 31 juillet 2021 stipule que le propriétaire ne peut pas fixer le loyer librement à son nouveau locataire lors d’une relocation. Ce décret s’applique pour tous les logements loués meublés ou non, qui constituent un logement principal pour le locataire.
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4 questions autour du stationnement en copropriété

La place de la voiture au sein d’un immeuble est particulière, avec des règles précises définies selon le type de stationnement et le règlement de copropriété. Outre les différents types de stationnement existants, il est important de connaitre ces spécificités, notamment en matière de vente ou de calcul des charges.

Quels sont les types de stationnement en copropriété ?

Il faut tout d’abord différencier les places de stationnement considérées comme privatives et les places dites communes. Le stationnement en partie commune est assez courant en copropriété, et se fait assez couramment dans une arrière-cour d’un immeuble par exemple. Dans ce cas, aucune place précise n’est attribuée de façon officielle à un copropriétaire, car personne n’est propriétaire d’une place en particulier. C’est donc un droit d’usage dont bénéficient les occupants de l’immeuble pour une place de stationnement.
Dans le cas d’un stationnement privatif, la place de parking, par exemple en garage ou encore en box, est associée à un lot de la copropriété, et à un tantième d’un appartement. Elle appartient donc bien à l’un des copropriétaires.

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Investissement locatif : 6 méthodes pour défiscaliser en 2021

Au-delà de la solidité de la pierre et de l’investissement sûr que représente l’immobilier sur le long terme, le locatif présente un autre avantage immédiat : réduire ses impôts. Il existe différentes méthodes, fléchées par l’État pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier pour développer l’offre de logements dans un marché en tension.

Dispositif Pinel : la prime au neuf dans les grandes métropoles

La loin Pinel est réservée aux investisseurs qui achètent dans le neuf ou l’ancien réhabilité et dans les secteurs les plus tendus, c’est-à-dire les grandes métropoles (Ile-de-France, Lyon, Nantes, Bordeaux, Marseille, Lille, etc.) et les régions attractives. À la clé, une réduction d’impôt de 12% pour une période de location initiale de 6 ans, puis 6% supplémentaires pour une rallonge de 3 ans (18% sur 9 ans) et 3% en plus pour une seconde prolongation de 3 ans. Au total, il est donc possible de bénéficier 21% de déduction fiscale du prix de revient du bien pour un engagement de location de 12 ans.

Outre l’emplacement du logement, d’autres conditions encadrent l’investissement Pinel : location immobilière vide, plafonnement des revenus du locataire. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif a été recentré par la loi de finances pour 2020 sur les bâtiments d’habitation collectifs. La réduction d’impôt est par ailleurs plafonnée à 300 000€ par an pour l’achat du bien et 5500€/m². Le Pinel, successeur d’une longue lignée de dispositifs incitatifs (Scellier, Duflot), est un moyen pour l’État de stimuler la construction neuve pour contrer la pénurie de logements.

A noter : le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, mais les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.

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