La révision du loyer, comment ça marche ?

Le prix de l’immobilier n’est pas figé, il est donc logique que le montant du loyer puisse évoluer. Pour autant, un bailleur peut-il augmenter le loyer au gré à tout moment et sans justification ? La révision du loyer est une procédure encadrée. Si elle n’est pas strictement respectée, le locataire est en droit de contester la révision du loyer.

Quand peut avoir lieu la révision du loyer ?

La révision du loyer peut avoir lieu au moment du renouvellement du bail, au cours du bail et lors de la relocation :

  • Lorsque le bail est renouvelé, le bailleur est en droit de proposer une augmentation du loyer en cours, notamment s’il est manifestement sous-évalué. Pour revoir le loyer durant le renouvellement du bail, le propriétaire a l’obligation d’adresser sa proposition au locataire au moins six mois avant la fin de la location.
  • Au cours du bail, le loyer doit être révisé une fois par an si une clause du contrat de location le prévoit. Dans le cas contraire, le montant reste le même durant toute la période du bail. Cette révision se déroule à l’initiative du bailleur, ce qui signifie qu’elle n’est pas automatique. Le propriétaire dispose donc d’un an à partir de la date prévue dans le bail pour demander la révision du loyer.
  • Un décret valable jusqu’au 31 juillet 2021 stipule que le propriétaire ne peut pas fixer le loyer librement à son nouveau locataire lors d’une relocation. Ce décret s’applique pour tous les logements loués meublés ou non, qui constituent un logement principal pour le locataire.

Quel rôle joue l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers est un indice calculé par l’INSEE, selon l’évolution trimestrielle des prix à la consommation. L’IRL permet donc de réviser les loyers des logements loués vides ou meublés afin d’apporter un encadrement à l’augmentation des loyers. Concrètement, son rôle est de fixer annuellement les plafonds des augmentations des loyers qui peuvent être demandées par les bailleurs. L’indice de référence des loyers est en corrélation avec l’indice des prix à la consommation : pour les locataires, cela leur permet de ne pas voir leurs loyers augmenter brutalement et de ne pas faire face à un loyer surestimé par rapport au marché. Chaque logement mis en location propose ainsi un loyer en accord avec le coût de la vie. Concernant les propriétaires, l’indice de référence des loyers leur garantit de pouvoir augmenter les loyers pour s’aligner au marché. Cela permet également de les encourager à entretenir leur logement mis en location et de mener des travaux pour louer plus cher.

Comment contester une hausse de loyer ?

Si aucune clause de révision du loyer ne figure dans le contrat du bail ou que le propriétaire ne peut pas justifier l’augmentation demandée, le locataire dispose de moyens et de procédures afin de contester une hausse de loyer. Dans un premier temps, il est nécessaire de vérifier les raisons avancées par le bailleur : trois à six exemples d’habitations dont les loyers sont supérieurs à ce que demande le propriétaire doivent vous être présentés. En cas d’absence de ces preuves, aucune augmentation de loyer ne peut avoir lieu.

Le locataire doit ensuite vérifier la date d’avis. En effet, le bailleur se voit dans l’obligation d’informer son locataire six mois avant la fin du bail. La hausse du loyer est aussi à vérifier par le locataire. Celle-ci doit être progressive, c’est-à-dire répartie sur 6 ans si le bailleur est une personne morale et que la hausse est de plus de 10% ou étalée sur 3 ans si la hausse est inférieure à 10%. Après cela, le locataire peut contester la hausse du loyer en continuant à régler la somme indiquée sur le bail.

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