Les 8 litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires

Les relations entre locataires et bailleurs ne sont pas au beau fixe : plus de 2 500 plaintes ont été déposées en 2020 à propos de litiges locatifs. Et ce chiffre devrait encore s’accroître avec la promulgation de nouvelles réglementations ! De quelles situations parle-t-on et comment réagir ? On fait le point.

1. Un désaccord sur l’état des lieux à l’entrée du locataire

Les litiges lors de l’état des lieux à la sortie du logement sont fréquents, mais il est aussi possible que le propriétaire et le locataire rencontrent un désaccord dès l’état des lieux à l’entrée. Plusieurs litiges peuvent alors surgirent :

  • Le locataire peut refuser de signer le document de l’état des lieux s’il est en désaccord avec les mentions du propriétaire. Dans ce cas de figure, il est nécessaire de faire appel à un huissier de justice aux frais du locataire.
  • Le locataire peut contester l’état des lieux d’entrée après l’avoir signé. Il a dix jours à compter de la date de l’EDLE pour demander sa modification, et un pour l’état des éléments de chauffage. Deux possibilités s’offrent à lui : soit le propriétaire est d’accord pour revenir sur le document et le modifier, soit, le propriétaire refuse, ce qui oblige le locataire à saisir la commission départementale de conciliation.

Un litige locatif autour de l’état des lieux d’entrée peut aussi être causé par le propriétaire. S’il refuse d’effectuer l’état des lieux, la loi stipule qu’il devra apporter la preuve en fin de bail, que toutes les dégradations sont la faute du locataire.

2. La contestation de l’augmentation du loyer ou de la régularisation de charges

Un locataire peut contester une hausse du montant loyer ou des charges locatives, dès lors qu’elle ne parait pas justifiée au titre de la révision annuelle. Le bail doit en effet comporter une clause de révision, le propriétaire doit informer le locataire de son intention dans un délai de 12 mois et cette révision du loyer ne peut pas dépasser l’indice de référence des loyers. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut alors contester le montant en ignorant la demande du propriétaire et en continuant à payer la somme indiquée sur le bail. La régularisation des charges locatives peut elle aussi être contestée par le locataire, si le rappel est réclamé plusieurs années après par le locataire. Le locataire peut contester ce rappel de charges par une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, ou en saisissant la commission départementale de conciliation.

3. Un retard de paiement ou des impayés de loyer

Le retard de paiement ou les impayés de loyer sont la hantise de tous les propriétaires. Le taux d’impayés est de 1,3% si l’on s’arrête aux cas qui arrivent devant les tribunaux dans le cadre d’une demande d’expulsion locative (source Infostat Justice). Lors d’un retard de paiement, le bailleur peut dans un premier temps envoyer une lettre de relance au locataire. Avec l’espoir que la situation se règle à l’amiable… Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut avoir recours à la caution solidaire le cas échéant et entamer une action judiciaire contre son locataire. Le locataire n’est pas en droit de refuser de payer son loyer. Si le bailleur fait face à des impayés (plusieurs loyers non versés), il peut se retourner vers la personne qui s’est portée caution afin qu’elle paie les montants en jeu. Si le locataire reçoit une allocation logement, le propriétaire peut aussi contacter la CAF pour exiger que la somme des impayés lui soit directement versée. Il est toutefois possible et même recommandé de trouver un terrain d’entente à l’amiable lorsque le locataire rencontre une difficulté ponctuelle, afin de déterminer un échéancier de paiement.

4. L’insalubrité ou la vétusté du logement selon le locataire

Il y a insalubrité lorsqu’il y a un ou plusieurs dangers pour la santé et la sécurité du locataire. Cela peut être l’humidité ou encore le risque d’incendie. Pour signaler la vétusté de l’appartement, le locataire doit dans un premier temps adresser un courrier au bailleur. Si après plusieurs mois il ne reçoit pas de réponse, il peut contacter le service hygiène de la mairie. Une procédure sera alors lancée et si l’insalubrité du logement est confirmée, le préfet prend un arrêté. Il en existe deux types :

  • L’arrêté d’insalubrité irrémédiable : il est rendu lorsque aucuns travaux ne peuvent mettre fin à l’insalubrité. Dans ce cas, le loyer est suspendu et le propriétaire est tenu de proposer des offres de relogement.
  • L’arrêté d’insalubrité remédiable : il annonce les travaux à réaliser ainsi que le délai à respecter. Le locataire n’a plus à régler le loyer à compter du premier jour du mois qui suit l’arrêté, jusqu’au dernier jour des travaux.

5. La répartition du coût des travaux

Un des litiges les plus fréquents entre propriétaires et locataires concerne la répartition du coût des travaux. Ils sont souvent en désaccord en ce qui concerne la nature et le montant des travaux à effectuer dans le logement. Pourtant, un décret datant de 1987 indique les différentes obligations des deux parties. Le propriétaire est lié à une obligation de réparation du logement. Il est alors à la charge des gros travaux tel que la réparation de la toiture, de la plomberie ou du chauffage, sauf si les réparations sont imputables à une faute du locataire. Le locataire, quant à lui, doit s’occuper de l’entretien courant du logement. Il est donc tenu de le rendre dans l’état dans lequel il l’a pris. Cela comprend donc les petits travaux comme le nettoyage des sols tachés, reboucher les trous ou encore repeindre avant l’état des lieux de sortie.

6. La procédure d’expulsion locative

Loyers impayés, défaut d’assurance, sous-location ou travaux non-autorisés, usage non-conforme ou illicite du bien, non-respect du règlement de copropriété : il existe de nombreux motifs qui peuvent justifier une procédure d’expulsion locative. Si un règlement à l’amiable n’est pas possible, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour expulser le locataire. Dans le cas d’une expulsion lié à des impayés de loyers, l’huissier peut y procéder avec la présence des forces de police lorsqu’elle fait l’objet d’une ordonnance de la part d’un juge. La procédure s’étend sur une période d’au moins six mois, et l’expulsion locative ne peut pas intervenir lors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, reportée au 31 mai en 2021).

7. Le délai de préavis en cas de résiliation du bail

Un propriétaire peut contester le préavis réduit s’il l’estime illégitime auprès de la commission de conciliation ou le tribunal.

8. La restitution du dépôt de garantie au départ du locataire

Le délai de préavis en cas de résiliation du bail diffère selon la situation du locataire. Et cela peut créer des crispations avec le bailleur. Le préavis représente la durée entre la notification du congé et le départ effectif du locataire. La loi impose plusieurs délais de préavis selon les raisons de la résiliation du bail :

  • lorsque le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux, le délai de préavis est fixé à 6 mois en location vide et 3 mois en meublé ;
  • lorsque le locataire donne congé pour quitter le logement, le délai de préavis est de 3 mois en location vide et 1 mois en meublé ;
  • le délai de préavis est réduit à un mois lorsque le logement loué vidé est en zone tendue ou que la situation personnelle du locataire est une raison valable pour le réduire (perte d’emploi, première embauche, mutation professionnelle, etc.).

Chronologiquement, la restitution du dépôt de garantie est le dernier point de friction entre le locataire et le propriétaire. À la fin du bail, la restitution doit avoir lieu dans un délai d’un mois en cas d’état des lieux de sortie conforme et deux mois dans le cas contraire. Le propriétaire peut procéder à des retenues en cas d’impayés de loyers ou de charges, ou encore de dégradations ou de travaux locatifs. Il peut également conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour la régularisation des charges en copropriété.
Mais si le bailleur tarde à restituer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie, le locataire peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. D défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Ce contenu a été publié dans Non classé. Vous pouvez le mettre en favoris avec ce permalien.