La gestion locative, combien ça coûte ?

Pour un propriétaire-bailleur, gérer soi-même son investissement locatif demande beaucoup de temps et de connaissances en matière juridique, technique et administrative.

Beaucoup font le choix de confier la gestion locative à une agence spécialisée en contrepartie d’une rémunération. En fonction des agences, les prestations proposées ainsi que le montant des honoraires divergent.

Gestion comptable : un gage de sérieux

C’est pour éviter les tâches complexes liées à la gestion comptable que la moitié des propriétaires font appel à des professionnels de la gestion locative. Le bailleur devra environ 10% des encaissements à l’agence de gestion locative selon une étude menée par Homepilot. Elle est alors chargée de s’occuper :

  • de l’encaissement chaque mois des loyers, des provisions de charges et des fonds détenus sur le compte bancaire du propriétaire ;
  • des règlements des appels de charges de copropriété, impôts fonciers, révisions des loyers ;
  • de l’établissement du solde de tous comptes avant d’effectuer le moindre remboursement du dépôt de garantie ;
  • de l’émission des quittances et des avis d’échéance ;
  • de la tenue d’un compte de gérance chaque trimestre ;
  • de l’envoi des rapports détaillés de gestions mensuels.

Bien d’autres tâches peuvent faire partie des missions de l’agence de gestion locative, mais tout dépend des différentes prestations qu’elle propose.

Gestion technique : une garantie de compétence

Lorsque vous faites appel à une agence de gestion locative, une des principales missions que vous pouvez lui confier sur la durée du cycle de location est la gestion technique du bien occupé. En effet, elle va gérer pour vous le suivi des éventuels travaux et réparations à effectuer. L’agence va s’occuper de :

  • la recherche de prestataires ;
  • la réalisation de devis ;
  • l’entretien des travaux.

Si certains sont à la charge du locataire, là encore les professionnels suivront l’avancée et lui adresseront pour vous la facturation liée à la remise en état du bien. Mais ce n’est pas tout : lors de réunions des assemblées de copropriétaires et/ou d’organismes publics et privés, l’agence de gestion locative vous représentera pour épargner ces rendez-vous chronophages et techniques.

Gestion juridique : un sujet sensible

La gestion juridique est l’une des missions les plus chronophages dont doit s’occuper le bailleur. Si vous confiez votre bien à une agence de gestion locative, assurez-vous que cette partie figure dans les prestations qu’elle offre aux bailleurs. Si c’est le cas, l’agence prendra en charge la totalité de cette tâche afin de vous soulager d’un poids. Concrètement, les professionnels missionnés auront pour mission de gérer le recouvrement amiable des impayés, ils seront à l’initiative de la procédure légale contentieuse et plus généralement la gestion de tous autres conflits potentiels entre le locataire et le bailleur. L’agence de gestion locative relancera également lors d’impayés répétitifs : si cela ne suffit pas, elle constituera pour vous un dossier d’impayés et entamera les recours juridiques nécessaires. En effet, l’agence est autorisée à mener des poursuites ou des contraintes légales contre le locataire, afin que le bailleur puisse recevoir tous les mois de loyer, sans désagrément.

Recherche de locataire : une approche rigoureuse

Avec un changement moyen de locataire tous les trois ans, le coût annuel lié à la recherche de locataire correspond environ à 2,7% des encaissements selon Homepilot. Trouver un nouveau locataire peut nécessiter plusieurs semaines… et qui dit absence de locataire dit absence de revenus pour le bailleur. L’agence entamera alors des démarches très rapidement pour ne pas laisser votre logement vide trop longtemps. Elle fera notamment la promotion de votre bien dans la presse et sur internet pour augmenter les chances de trouver votre futur locataire. Lorsqu’il y aura plusieurs intéressés par l’annonce, l’agence de gestion locative s’occupera de sélectionner le locataire idéal pour votre logement, celui qui remplit tous vos critères préalablement définis. Par la suite, les professionnels de l’agence se chargeront du côté administratif : ils négocieront avec le locataire sur le montant du loyer, la révision annuelle ou encore les provisions pour charges. En quelques jours, l’agence de gestion locative aura trouvé pour vous le locataire qu’il vous faut, sans que vous ayez à lever le petit doigt et avec une grille de sélection qui prévient les risques locatifs.

Frais annexes : des coûts cachés

Plusieurs frais annexes peuvent apparaître sur la liste des prestations incluses dans la gestion locative immobilière. Celle-ci peut comprendre :

  • la déclaration fiscale : l’agence s’occupe à votre place de rédiger la déclaration de vos dépenses réalisées sur une année, regroupant par exemple les frais d’entretien ou de réparation de votre bien ;
  • la vacation horaire : elle varie selon votre agence de gestion locative ;
  • les frais de gestion : le mandataire perçoit des honoraires en échange de la réalisation de ses tâches ;
  • les frais de constitution de dossier : par exemple pour un éventuel sinistre ;
  • les frais pour un nouveau mandat ;
  • tous les frais en cas de procédure de recouvrement : ils peuvent être liés à l’envoi des lettres de relance, les lettres recommandées avec accusé de réception, les lettres d’huissier et d’exécution des décisions de justice.

Garantie loyer impayé : une sécurité incontournable

D’une agence à une autre, le montant de la garantie loyers impayés peut varier entre 1,8 et 3,2% des encaissements selon Homepilot. Le montant exact est indiqué clairement sur le contrat où sont listées les prestations proposées au bailleur. Cette garantie de loyer impayé, ou GLI, est pour le propriétaire une protection face aux dettes locatives. En effet, selon l’agence, cette garantie peut être différente. Généralement, les professionnels fixent un loyer TTC minimum par mois et sans limitation de durée. Certaines agences de gestion locative prennent en charge tous les frais de justice liés à l’impayée de loyer. En tant que bailleur, vous n’aurez donc rien de plus à débourser. L’intégralité de la somme due par votre locataire vous sera versée par l’agence, sans intervention de votre part.

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