Le fonds de travaux de la copropriété en 6 questions.

La loi ALUR donne l’obligation aux copropriétés depuis le 1er janvier 2017 de constituer un fonds de travaux afin de pouvoir subvenir aux travaux urgents ou imposés par la loi. Seule l’utilisation des sommes fait l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Qu’est-ce qu’un fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux a pour objectif d’anticiper les travaux obligatoires dans l’immeuble et les dépenses hors budget prévisionnel. Il est encadré par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 le rend obligatoire dans les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012 à usage d’habitation partielle ou totale. Pour les copropriétés construites après cette date, il doit être abondé dans les 5 années qui suivent la livraison de l’immeuble.

Une copropriété peut-elle s’exonérer d’un fonds de travaux ?
Une dérogation est possible si la copropriété compte moins de 10 lots et que l’assemblée générale décide de ne pas le constituer, ou si le diagnostic global précise qu’aucun chantier n’est prévisible dans les dix années à venir. Dans le cas où la copropriété a déjà établi un budget travaux équivalent au montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, il n’est plus obligatoire.

Quel est le montant du fonds de travaux ?
La cotisation est annuelle. Elle est calculée au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. La valeur de chaque lot est précisée dans le règlement de copropriété. La loi stipule que le fonds total doit s’élever à 5% au moins du budget prévisionnel de l’année. Il est toujours possible de prévoir un montant plus important. Les sommes doivent être versées sur un compte séparé de celui destiné aux charges courantes. Il est alimenté par des virements effectués depuis le compte général.

Un fonds pour quels travaux ?
Le fonds de travaux est destiné à financer un chantier imprévu dans le budget prévisionnel annuel ou prescrit par les lois et règlements. Par exemple, la mise aux normes d’un ascenseur, des travaux de salubrité, un ravalement de façade, le remplacement d’une chaudière collective hors d’usage… Il peut servir aussi à des travaux dont le caractère est urgent. L’avantage de son existence est de pouvoir faire marcher la concurrence en prenant le temps de faire établir plusieurs devis.

Comment récupérer sa mise de fonds en cas de vente ?
La loi précise que le fond est définitivement acquis au syndicat des copropriétaires. Quand un copropriétaire décide de vendre son lot, il ne peut donc pas récupérer les sommes qu’il a versées dans le fonds de travaux. Sa seule possibilité est de convaincre l’acquéreur via le notaire de les lui rembourser ou de les intégrer au prix de vente.

Peut-on suspendre l’abondement au fonds de travaux ?
Les copropriétaires n’ont pas à verser indéfiniment le fonds de travaux. Dès que celui-ci atteint le montant du budget prévisionnel annuel, les cotisations peuvent être suspendues. À raison de 5% par an, il faut tout de même compter plusieurs décennies. En revanche, si le fonds n’atteint pas le minimum légal, la loi n’a prévu aucune sanction.

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