La réforme du droit de la copropriété en 10 points

La réforme des copropriétés est entrée en vigueur le 1er juin 2020. Elle vise à simplifier les règles de gestion et d’administration des immeubles. Plusieurs instances sont renforcées : le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires. Ce que la loi permet désormais.

1.Déroger au statut des copropriétés
Les bâtiments composés essentiellement de bureaux ou de locaux tertiaires peuvent déroger à la loi de 1965, même ceux qui y sont déjà soumis si les copropriétaires le décident à l’unanimité lors de l’assemblée générale.

2.Distinguer parties communes générales et parties communes spéciales
La réforme introduit une nouvelle distinction d’ordre juridique entre les deux :
• les parties communes générales sont désormais la propriété indivise de tous les copropriétaires ;
• les parties communes spéciales, c’est-à-dire non affectées à l’usage de tous, sont la propriété indivise de ceux qui en ont la seule jouissance.

3.Favoriser la transmission de la fiche synthétique
Cette fiche instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014 est importante : elle présente le fonctionnement et l’état de l’immeuble. Le syndic l’élabore et la met à jour tous les ans avant de la transmettre aux copropriétaires. A défaut, des sanctions sont prévues.

4.Faciliter la mise en œuvre des travaux
L’assemblée générale est réunie tous les ans pour présenter les comptes de l’exercice précédent. Il est maintenant possible de convoquer le syndicat des copropriétaires pour une assemblée générale plus courte de manière à prendre une décision relative à la mise en œuvre de travaux. Les frais de convocation de ce type d’assemblée restent à la charge des copropriétaires. Par ailleurs, les copropriétaires ne peuvent plus s’opposer à des travaux d’intérêt général sur leurs parties privatives.

5.Faire évoluer la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Une nouvelle mission est attribuée au syndicat des copropriétaires : veiller à améliorer les parties communes. Il peut également déléguer de nouvelles missions au syndicat de copropriété lorsqu’il existe, par exemple la réalisation de travaux ou le lancement d’une procédure.

6.Renforcer la mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence du syndic est obligatoire tous les trois ans. En cas de non-renouvellement ou de révocation du syndic, le conseil syndical a pour mission de présenter au syndicat des copropriétaires les nouveaux contrats et devis de syndics à l’assemblée générale. Le non-renouvellement du syndic et le vote de son successeur ont lieu le même jour.

7.Autoriser la création d’un syndicat secondaire
Les grandes copropriétés dénombrent plusieurs bâtiments. Pour donner plus d’autonomie à chacun d’eux, la loi autorise la création de syndicats secondaires.

8.Améliorer les prises de décisions en AG
Plusieurs solutions permettent de faire entendre sa voix lors du vote en assemblée générale :
• Le vote par correspondance.
• La tenue d’un second vote à une majorité moins contraignante.
• La participation d’un copropriétaire à l’assemblée générale en visioconférence.

9.Bénéficier d’un régime allégé
Les copropriétés qui comprennent moins de 6 lots ou dont le budget annuel est inférieur à 15 000€ peuvent adopter une comptabilité simplifiée. Elles n’ont plus besoin de réunir une assemblée générale pour prendre leurs décisions. Elles sont également exemptes de la création d’un conseil syndical.

10.Obliger les petites copropriétés aux comptes bancaires séparés
Les copropriétés de moins de 15 lots sont désormais obligées d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la gestion de l’immeuble à partir du 1er janvier 2021.

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