La transition énergétique en copropriété, nous y sommes !

Chronique d’Etienne DEQUIREZ – Directeur Général de sergic

En France, 60% des immeubles ont été construits il y a plus de 40 ans, à une époque où il n’y avait pas de réglementation thermique. En effet, la première réglementation thermique est apparue en 1974.

Ces logements vont faire l’objet de toutes les attentions dans les années à venir, dans le cadre de la transition énergétique, confère COP21, le programme de notre nouveau Président Macron, la nomination de notre ministre d’état Nicolas Hulot, à la transition énergétique …

Depuis les années 2000, à l’issue du Grenelle de l’environnement, les autorités ont régulièrement œuvrer pour favoriser la transition énergétique, à travers des mesures coercitives et des mesures d’incitation.

C’est par exemple le cas en 2007, lorsqu’apparait l’obligation du DPE (Diagnostic de Performance énergétique), dont l’objet est de noter la performance énergétique de chaque logement. Dix ans plus tard, l’impact sur le prix de vente d’un bien immobilier est significatif : il peut atteindre 20% de décote ou de surcote selon que le bien est énergivore ou économe en énergie (étude réalisée de 2010 à 2015 par l’association DINAMIC, Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture). Autrement dit, le prix de vente d’un logement peut varier de 5% en plus ou en moins par classe énergie, démontrant que la performance énergétique est dorénavant fondamentale dans le marché immobilier français.

D’autres pays vont plus loin. Ainsi, la nouvelle Loi Bruxelloise impose depuis 2016 la construction de bâtiments « passifs » en énergie (besoin net en chauffage fixé dans le standard de 15kWh/m2.an) et un plan de rénovations lourdes pour les bâtiments existants. Cette loi impose également qu’après le 31 décembre 2018, tous les nouveaux bâtiments occupés et possédés par les autorités publiques devront être à consommation d’énergie quasi nulle.

En France, en 2015, la Loi de Transition Energétique pour le Croissance Verte (LTECV) a été promulguée. Cette Loi de Transition Energétique vise à « disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050 […] » à travers la rénovation thermique des bâtiments existants.

En Avril 2017, Le nouveau Président de la République Emmanuel Macron déclarait : « Trop de logements restent des « passoires énergétiques » ! Nous engagerons un vaste plan de rénovation des logements : nous aiderons l’ensemble des ménages, et nous supprimerons les passoires énergétiques … en 10 ans. Dès 2022, nous visons d’en rénover la moitié. Avec l’aide d’un fonds public, nous prendrons intégralement en charge les travaux des propriétaires les plus précaires, avec un remboursement au moment de la vente du bien ».

Nul doute que la transition énergétique est en 2017 une réalité !

 

Plus spécifiquement, en ce qui concerne les copropriétés :

La Loi pour la Transition Énergétique va avoir (et a déjà !) de très nombreuses implications concrètes pour les copropriétaires. C’est un enjeu majeur pour les copropriétés.

La première étape est l’obligation de faire réaliser un audit énergétique pour toutes les copropriétés de plus de 50 logements en chauffage collectif. L’audit a pour objectif d’informer les habitants et les candidats acquéreurs quant à l’état énergivore de l’immeuble.

Cette première étape est le prélude à l’obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 380 kilowattheures par mètre carré et par an. Ecrit autrement, sont concernés les copropriétés et les logements classés en F ou G, soit 30% des logements en copropriété.

En 2016, le coût moyen de rénovation thermique réalisé s’établissait à 25 000 euros en moyenne par logement. Il s’agit donc d’un coût important qu’il convient de financer. Et les mécanismes existent !

En premier lieu, l’Eco prêt à taux zéro « copropriété » est un prêt « collectif » qui a eu du mal à être lancé mais qui est maintenant devenue une réalité. Deux établissements le distribuent : Le Crédit Foncier et Domofinance. La caisse d’épargne Ile de France a également montré son intérêt pour le sujet. Ce mécanisme peut financer jusqu’à 30 000 euros par logement sur une période de 10 à 15 ans.

Des aides significatives peuvent être attribuées par l’ANAH (l’Agence Nationale de l’Habitat), mais aussi par les collectivités locales. Enfin, des aides peuvent être également attribuées par certains fournisseurs d’énergie.

Enfin, ce Crédit d’impôt Transition Energétique (CITE) permet de déduire sur le montant de ses impôts de l’année suivante, 30% des dépenses réglées au titre de la rénovation énergétique. Le CITE est cumulable avec les autres dispositifs, et il concerne aussi bien les maisons individuelles que les logements collectifs, dont les copropriétés. Afin d’améliorer son attrait aux yeux des copropriétaires qui engagent des travaux de rénovation, Emmanuel Macron envisage de « transformer aussi le Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) en prime immédiatement perceptible au moment des travaux et non l’année suivante, ce qui favorisait les ménages les plus aisés : ainsi, ceux qui engagent des travaux ne seront pas soutenus par l’Etat un an après leur décision, mais dès le moment où ils commencent leurs travaux ». (Business Immo, – janvier 2017).

Comme nous le voyons, la transition énergétique dans les copropriétés est en marche, et aucun copropriétaire ne pourra en faire abstraction.

Cependant, pour engager des travaux de rénovation énergétique dans une copropriété, encore faut-il avoir l’accord de la communauté des copropriétaires de l’immeuble lors de l’Assemblée Générale. Dans ce domaine aussi ; la Loi de la transition énergétique a assoupli les démarches.

Précédemment, les travaux de rénovation énergétique étaient votés à la majorité absolue, soit à l’article 25 du règlement de copropriété. Cela rendait difficile l’obtention d’un vote favorable. La Loi grenelle avait fait légèrement évoluer les choses en donnant la possibilité de prendre une décision d’intervention sur les parties privatives à intérêt collectif, telle que la réfection des fenêtres et des bâtis extérieurs.

Depuis la Loi de Transition Energétique, les délibérations concernant les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique dans les parties communes sont maintenant soumises à un vote à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit à l’article 24, facilitant grandement le consensus des copropriétaires. Nous devrions voir dorénavant augmenter les délibération de travaux dans les copropriétés.

L’ensemble des orientations législatives, réglementaires, financières et fiscales démontre que 2017 est une année charnière par rapport à la transition énergétique. La majorité des copropriétés doit relever ce défi.

Les Syndics sont en première ligne pour accompagner les copropriétaires, que se soit dans l’élaboration des plans de travaux, les décisions en Assemblées Générales des copropriétaires, le montage des financements et des aides, et le suivis des travaux. Une belle et grande responsabilité pour la profession.

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