Comment bien anticiper sa déclaration de revenus fonciers ?

Pour les propriétaires-bailleurs, la déclaration des revenus fonciers est un exercice redouté…
Le montant des impôts à payer dépend du régime de déclaration et des options fiscales choisis lors de ce moment crucial. Voici comment anticiper ces choix pour se préparer sereinement et bien déclarer ses revenus fonciers !

Bien choisir le régime foncier de sa déclaration

Lors de la déclaration des revenus fonciers, c’est le point le plus important à anticiper. Les obligations déclaratives sont différentes pour chaque régime. Pour les locations « vides », il faut arbitrer entre :

  • le régime simplifié (ou « régime micro-foncier »), avantageux avec son abattement forfaitaire de 30% de charges. Il n’y a aucune déclaration à souscrire, et il est ouvert à tous, dès lors que le montant total des revenus fonciers de l’année est inférieur à 15 000 euros et qu’ils ne bénéficient pas déjà d’un dispositif fiscal spécial ;
  • le régime réel, qui permet de déduire la plupart des charges (intérêts d’emprunt, travaux importants, réparations, entretien, etc.). Lorsqu’elles représentent plus de 30 % des loyers bruts, ce régime devient intéressant. Il est même possible de générer un déficit foncier dans certains cas.

Puisque le choix entre régime réel et micro-foncier engage le propriétaire pour 3 ans minimum, il est important d’anticiper le niveau des charges présentes et futures avant de prendre une décision.

A noter : des régimes fiscaux spécifiques sont prévus pour les dispositifs de type Pinel, Censi-Bouvard, etc. Dans chaque cas de figure, il faut penser à demander et remplir les formulaires prévus par le fisc.

Déclarer les revenus fonciers de locations en meublé

Louer en meublé peut être une solution avantageuse fiscalement. Comme pour les logements vides, un régime simplifié et un régime réel cohabitent. Anticiper sur ses futurs revenus et les charges à venir permet là encore d’opter pour le meilleur type de déclaration :

  • le régime micro-BIC pour les locations en meublé donne droit à un abattement de 50 % (et même 71 % pour les meublés de tourisme et les gîtes ruraux), dans la limite de 32 600 euros de revenus fonciers annuels ;
  • si des charges importantes sont prévues, le régime réel peut être plus intéressant. Il faut alors tenir une comptabilité en bonne et due forme, pour déduire ses dépenses.

Attention à bien demander le passage au régime réel auprès de l’administration fiscale avant le 1er février de l’année, et à déposer les formulaires spécifiques à ce régime selon le calendrier prévu (différent du calendrier traditionnel de la déclaration de revenus).

Notre conseil : anticipez !

Penser à demander à l’avance la déclaration n°2044 spéciale peut se révéler très utile. Cela permet de se familiariser sereinement avec la complexité de ce formulaire, à remplir pour la plupart des dispositifs fiscaux présents et passés (Duflot, Borloo, monuments historiques, etc.) ainsi qu’en cas de détention de parts de SCPI.

Dans le cadre du régime réel, les charges sont déductibles lorsqu’elles sont acquittées pendant l’année d’imposition. Les propriétaires peuvent donc avoir intérêt à jouer sur le « timing » des travaux, réparations ou autres dépenses d’amélioration du logement.

Pour une déclaration sereine, il est judicieux de conserver dans un dossier unique les relevés annuels envoyés par sa banque, son assureur et son syndic. Lors du rush de dernière minute, cela permet de retrouver facilement les montants d’intérêt d’emprunt, les primes d’assurance annuelles et les frais de gestion, tous déductibles dans le régime réel.
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2 réponses à Comment bien anticiper sa déclaration de revenus fonciers ?

  1. Martine RORTAIS dit :

    Bonjour
    En tant que syndic, il serait bon d’adresser (ou de le mettre en ligne) le décompte annuel des frais qui peuvent être déduits de la déclaration fiscale. En effet, ces frais doivent s’ajouter à la déclaration reçue par le gestionnaire, et quand c’est la 1ère année de l’investissement on est un peu démuni. De plus vos informations dans cette newlettre arrivent à mon avis un peu tard, car comme vous le conseillez il faut anticiper pour ne pas se retrouver dans un rush de dernière minute. Cordialement. Martine Rortais

    • Sergic dit :

      Bonjour Martine Rortais,
      Merci pour votre remarque pertinente. Nous ne manquerons pas de la faire suivre auprès de notre direction métier afin de faire évoluer notre offre de services.
      Nous restons à votre disposition.

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